第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内物业管理活动和对物业管理活动的指导、监督和管理。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同市住房和城乡建设局负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，督促检查业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动；调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和督促检查社区内物业管理活动。

市住房和城乡建设局和街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理信息共享平台，对物业服务企业的信用信息、物业管理备案、处罚等物业管理信息进行共享。

第四条 市政府相关职能部门和机构在各自职责范围内，做好物业管理区域内与本职工作有关的工作。

其中市价格主管部门负责对物业管理有关收费行为进行监督管理。

市公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度。

其他供水、供电、供气、排水、通讯、有线电视等公共服务行业的行政主管部门以及设施设备维?、停车管理、秩序维护、环境卫生、园林绿化、流动人口管理等监督管理部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。

第二章 物业管理区域

第六条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府，应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本细则第七条至第九条的规定向市住房和城乡建设局办理物业管理区域备案手续。

对物业管理区域划定或者确定有争议的，市住房和城乡建设局应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府、相关业主、居民委员会或者村民委员会的意见后确定。
在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内，其物业共用设施设备能够分割、独立使用的，经征求物业所在地相关业主意见后，可以划定或者确定为不同的物业管理区域。
第七条　建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）建设单位营业执照；
（三）《建设用地规划许可证》及红线图；
（四）《建设工程规划许可证》；
（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；
（六）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；
（七）经核准的地名批复文件。
第八条 已经实施物业管理的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）物业服务合同；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）《建设用地规划许可证》及红线图；
（五）建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图；
（六）经核准的地名批复文件。
因建设单位不存在或者其他客观原因，物业服务企业无法提供前款第（四）至（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。

第九条 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
（一）《物业管理区域备案申报表》；
（二）物业管理区域四至范围图；
（三）物业管理区域确定意见。
前款第（三）项确定意见的内容应当包括该区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。

第十条 报送备案的资料齐全、符合法定形式的，市住房和城乡建设局应当当场出具加盖印章的书面回执；报送资料不齐全、不符合法定形式的，应当当场告知需要补正的资料，并在收齐备案资料后5个工作日内出具备案回执。
第十一条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
前款明示的内容应当包括：
（一）物业管理区域的范围；
（二）业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积；
（三）其他需要明示的场所和设施设备。
已实施物业管理的建成居住区，物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域范围在物业管理区域显著位置公告全体业主。

第三章 业主大会

第十二条 房屋的所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

第十三条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行义务。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会或者业主委员会任期届满尚没有选举产生新一届业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

一个物业管理区域成立一个业主大会，选举一个业主委员会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。

第十四条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章规定和业主大会议事规则、管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

市住房和城乡建设局负责业主决策电子投票系统的统筹建设管理，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务决策提供方便、快捷的方式。

市住房和城乡建设局建设、维护业主决策电子投票系统等工作经费，纳入本机关电子政务费用，由市级财政予以保障。

第十五条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告。

第十六条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

20%以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

对符合前两款情形之一要求成立业主大会的，街道办事处、镇人民政府应当会同市住房和城乡建设局在20个工作日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

分期开发的物业管理区域符合《广东省物业管理条例》第十一条规定的，可以在分期开发期间根据《广东省物业管理条例》第十二条、第十三条规定成立业主大会，选举产生业主委员会。

新一期的业主入住后，应当增补业主名单、业主委员会委员和候补委员。

第十七条 首次业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表以及建设单位代表7至15人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。

居民委员会或者村民委员代表担任筹备组召集人或推荐筹备组召集人，组织、协调业主大会的筹备工作。

第十八条 建设单位和物业服务企业应当协助首次业主大会筹备组工作，向筹备组提供业主清册、物业建筑的建设资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地）、已筹集的物业专项维修资金清册等，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十九条 居民委员会、村民委员会应当将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜，公告内容应当明确业主代表的人数、条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等，公告时间不少于7日。

第二十条 筹备组中的业主代表由街道办事处、镇人民政府、居民委员会或者村民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主代表应当按照物业管理区域内不同物业类型的建筑面积比例均衡分布，属同一物业类型的，按照推荐票多少的顺序确定。

第二十一条 筹备组业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（三）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为；
（五）不存在违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用的行为。
街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表应当符合前款第（一）至（四）项条件。

筹备组业主代表不符合本条第一款规定条件的，筹备组成立之前，由街道办事处、镇人民政府取消其业主代表资格；筹备组成立之后，经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并在物业管理区域内显著位置公告。
街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表不符合本条第二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，由派出单位更换代表。

第二十二条 筹备组成员名单及简历应当自确定之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示不少于7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府、居民委员会或者村民委员会按照本细则第二十一条规定协调解决。

筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，居民委员会或者村民委员会应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告。

筹备组自公告之日起成立。

第二十三条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托其他筹备组成员召集和主持。
筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档，筹备组会议作出的决定，应当有参会成员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

筹备组的工作材料等由召集人妥善保管，并于本物业管理区域的首届业主委员会成立后7日内移交首届业主委员会，移交双方应当做好签收工作。

第二十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）公示并确认业主身份、业主人数以及业主所拥有的房产专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业主大会会议表决规则；

（四）确定首届业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；

（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公示不少于7日，并书面通知全体业主。

首届业主委员会委员候选人产生规定、首届业主委员会选举规定和业主大会议事规则不得互相抵触和冲突。

第二十五条 业主对管理规约草案和业主大会议事规则草案公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后7日内予以答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。
经征求意见，筹备组对管理规约草案和业主大会议事规则草案有修改的，应当将修改后的管理规约草案和业主大会议事规则草案按照本细则第二十四条的规定再次公示。

第二十六条 首届业主委员会委员候选人应当按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布，由业主自荐和推荐产生。同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票多少顺序确定候选人。业主推荐候选人的，由筹备组书面征求被推荐人的意见，被推荐人同意参选的，方能确定为候选人。

第二十七条 筹备组应当以书面形式将确定的首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。
公示期间，业主对首届业主委员会委员候选人有异议的，应当以书面形式署名向筹备组提出。首届业主委员会委员候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定的条件、存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由。

第二十八条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

第二十九条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；
（七）在符合规划的条件下，改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）在符合规划的条件下，改变共用部位、共用设施设备的用途；
（九）决定利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）项和第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任等。

第三十一条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
 （三）业主委员会议事规则；
 （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等；
（九）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规定等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第三十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当通知物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在街道办事处、镇人民政府提出协助要求，街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期召开，并通告全体业主；逾期仍不召开的，街道办事处、镇人民政府应当牵头成立由街道办事处或者镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、业主委员会成员、业主代表组成的筹备组，协调组织召开业主大会。

筹备工作程序，参照本细则第十七至二十八条规定执行。

第三十三条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前将会议召开的时间、地点、议题、议程及会议表决规则在物业管理区域内显著位置公示不少于7日，并应当同时告知物业所在地的居民委员会或者村民委员会派员列席。
公告期间，业主可以对业主大会拟表决事项提出建议和意见。首次业主大会会议筹备组或者业主委员会对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应当重新公告。

第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式；但应当有物业管理理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书通过上门投送、邮寄、业主领取等多种方式送交每一位业主；无发送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

第三十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

采用电子投票表决方式的，应当通过业主决策电子投票系统进行表决。

任何人不得伪造业主大会的选票、表决票、业主签名、书面委托书及电子投票记录。

第三十六条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。采用书面征求意见形式召开业主大会的，表决书经业主签名的，无需出具书面委托书。

第三十七条 采用书面征求意见形式的召开业主大会，业主大会会议投票期限届满，应当按照公开、公正、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当场公布表决结果。

表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示不少于15日，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示不少于7日。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总和统计结果等。
业主委员会未按照本条第二款的规定公示业主大会表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公示业主大会表决结果，并通告全体业主。
第三十八条 公示业主大会表决结果期间，业主对表决结果有异议的，首次业主大会会议筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复。
采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三十九条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数：

（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（三）业主人数，按专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算；一人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，共有人所代表的业主人数为1人。

（四）建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按1人计算；

（五）业主总人数，按照第（三）项和第（四）项统计之和计算。

（四）其它特定空间产权是否计算投票权数，由业主在业主大会议事规则中约定。

第四十条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

第四十一条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则约定。

第四章 业主委员会

第四十二条 业主委员会一般由5至15人的单数组成，一般按物业管理区域5万平方米以下设5人、5万平方米以上10万平方米以下设7人的原则确定，也可根据实际需要确定。业主委员会每届任期一般三年，最长不超过五年，可以连选连任。

业主委员会具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任、副主任。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定，业主委员会实行差额选举的，候选人比例一般不宜超过拟选人数的150%。未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料办理备案手续：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；

（四）业主委员会印章样式；

（五）其他与业主委员会备案有关的资料。

市住房和城乡建设局委托街道办事处、镇人民政府在收到上述资料后在7个工作日进行登记并发出备案回执，同时将备案回执和备案资料抄送市住房和城乡建设局。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会备案情况发生变更的，应当自变更之日起15日内按上述程序办理备案变更。

第四十四条 业主委员会成立后,可持备案回执向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用印章。业主大会印章和业主委员会印章应当标明业主大会和业主委员会的届数。

第四十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督，业主委员会不得从事经营活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会,向业主大会报告物业管理的实施情况及其他工作情况；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费和物业专项维修资金。

（四）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）组织业主委员会的换届选举工作；

（七）监督业主大会议事规则和管理规约的实施；

（八）听取业主和物业使用人的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（九）配合街道办事处或者镇人民政府、居民委员或者村民委员会会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；

（十）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；

（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

以书面形式召集业主大会会议的，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示物业管理年度实施报告及其他工作情况，公示时间不少于15日，并抄送街道办事处或者镇人民政府。

以业主委员会名义发布的信息，必须经业主委员会过半数委员签名确认，并加盖业主委员会印章。

第四十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）物业专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十七条 业主大会工作经费、业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会应当建立规范的财务管理制度，物业专项维修资金、物业共用部位和公用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账，对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布物业专项维修资金管理情况、物业共用部位和公用设施设备经营收益情况、业主大会和业主委员会工作经费收支情况，接受业主监督。

业主委员会未按照本条第三款的规定公布相关资金情况的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布相关资金情况，并通告全体业主。

第四十八条 对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中作出相应约定。

第四十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会决定定期召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会会议应当制作书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

业主委员会会议讨论重大事项时，物业所在地居民委员会或者村民委员会和物业管理工作人员可以列席会议。

业主委员会作出的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域显著位置公告。

第五十条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，市住房和城乡建设局及物业所在的街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第五十一条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费或者给予其他形式的利益。

（四）违反物业服务合同拒不交纳或煽动、教唆其他业主拒不交纳物业服务费用、物业专项维修资金；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（七）不履行业主委员会委员职责；

（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。如业主委员会不作出中止决定，业主可向物业所在地街道办事处、镇人民政府、居民委员会或者村民委员会请求协助。经确认情况属实，街道办事处、镇人民政府应当牵头成立由街道办事处或者镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、业主委员会成员、业主代表组成的筹备组，协调组织召开业主大会决定是否中止或罢免业主委员会委员职务。

第五十二条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

第五十三条 业主委员会委员职务终止或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员，有候补委员的，由候补委员依次递补，没有候补委员的，或者递补后仍不足5人的，业主委员会应当在业主委员会委员职务终止之日起15日内组织召开业主大会进行补选。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和业主委员会委员递补、补选的情况在物业管理区域的显著位置公告。

业主委员会未按照前款规定及时补选业主委员会委员的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期组织补选业主委员会委员，并通告全体业主。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的财物、文件资料、印章等交回业主委员会。拒不移交的，业主、业主委员会可以请求公安机关协助移交。

第五十四条 业主委员会任期届满6个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主委员会成员、业主代表，由居民委员会或者村民委员会代表担任召集人或推荐召集人人选。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

业主委员会应当在任期届满7日内，将属于业主大会、业主委员会所有的财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会不按时移交的，新一届业主委员会可以申请街道办事处或者镇人民政府、居民委员会或者村民委员会督促其移交；经督促仍不移交的，新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。业主委员会任期届满，新一届业主委员会仍未成立的，属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交居民委员会或者村民委员会代管。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主；逾期仍不组织的，由物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表同共组成筹备组，组织换届选举工作。

第五十五条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，可以按照以下规定由相应机构代行业主委员会职责，并及时组织业主召开业主大会，选举产生新一届业主委员会：
（一）管理规约和业主大会议事规则对新一届业主委员会产生前的代行业主委员会职责的机构有规定的，按照管理规约和业主大会议事规则的规定执行；

（二）管理规约和业主大会议事规则没有规定，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下履行上述职责。

第五十六条 业主委员会委员职务终止或者换届，业主委员会或者新一届业主委员会应按照本细则第四十三条规定办理备案变更，并应当在物业管理区域显著位置公告。

第五十七条 业主委员会应当建立工作档案，保存期限不少于10年。工作档案包括以下主要内容：

(一)业主大会会议的选票、表决票、书面委托书、电子投票记录及会议记录；

(二)业主委员会选票、表决票及会议记录；

(三)业主大会、业主委员会的决定；

（四）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（五）业主委员会备案资料；

（六）物业专项维修资金筹集和使用账目；

（七）业主及业主代表的名册；

（八）业主的意见和建议。