攀枝花市物业管理办法

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于攀枝花市行政区域内的城市物业管理。

第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条攀枝花市规划和建设局是我市房地产行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

第五条房屋的所有权人为业主，享有和承担《物业管理条例》中规定的权利和义务。

第六条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：

（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%；

（二）将物业交给第一个业主之日起满2年的；

（三）占全体业主30%以上的业主提议的。

第八条业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积确定，具体为：

（一）住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的为1票，建筑面积每增加100平方米增加1票；

（二）非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票，建筑面积每增加200平方米增加1票。

开发商拥有物业管理区域内未售出部分房屋的投票权，但不得超过该物业管理区域投票权的20%。

物业由使用人使用的，业主可以委托物业使用人参加业主大会。

第九条业主委员会自选举产生30日内，应向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会的主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

第十条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹措、管理、使用由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内通告，接受业主质询。

第十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通报全体业主。

第十二条业主大会、业主委员会应当配合当地的公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导与监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会所作出的决定，应告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见和建议。

第十三条建设单位应在销售物业之前，选定一家物业管理企业，签订《前期物业服务合同》，对物业进行前期管理，并在物业管理区域内配置物业总建筑面积的4‰?6‰（最低不少于30平方米）的物业管理用房。

建设单位应在《前期物业服务合同》签订后30日内，向房地产行政主管部门备案。

第十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会成立后与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

第十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第十六条本办法施行前已交付使用的住宅小区应当按照本办法实行社会化、专业化的物业管理。

第十七条物业管理企业实行资质管理制度。物业管理企业必须取得资质证书，并经工商行政管理部门登记注册，领取营业执照后，方可从事物业管理活动。

第十八条业主委员会应与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。

物业服务合同应对物业管理事项、服务内容质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第十九条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第二十条物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同性质和特点，由业主和物业管理企业按照《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定，在物业服务合同中约定。

第二十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

竣工尚未出售和未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第二十二条物价行政主管部门会同房地产行政主管部门，对物业管理企业收取的物业管理服务费进行监督和管理。

第二十三条物业管理企业可根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，其服务报酬由双方确定。

第二十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带网等单位应向最终用户收取有关费用。上述单位也可委托物业管理企业统一收取费用，委托代收的，应与物业管理企业签订委托代收协议，明确各自的权利义务，并向物业管理企业支付3%的代收服务费。物业管理企业未按协议约定缴纳代收费用时，上述单位应依协议向物业管理企业追索，不得以此为由停止对用户的服务。

第二十五条住宅小区应做到一户一表。未完成一户一表改造的住宅小区，业主及物业使用人应对小区内发生的水、电正常损耗按月进行分摊。水、电损耗量及分摊比例应由业主委员会和物业管理企业共同测算进行确认。

第二十六条供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带网等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。

前款规定的单位，因维修、养护需要临时占用、挖掘道路、场地的，应及时恢复原状。

第二十七条业主需要装饰、装修房屋的，应事先告知物业管理企业。

物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

业主和物业使用人应按物业管理企业的告知进行装饰、装修，并依法承担由于自身装修原因给相邻关系造成的损害责任。

第二十八条业主与物业使用人应严格按照购房合同的性质正确使用与处置物业。在住宅小区内，严禁将住宅改为餐饮、娱乐、美容美发、休闲、茶房等经营场所。对违反规定的，物业管理企业和业主委员会有权制止。

第二十九条违反物业管理规定的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》相关规定处理。

第三十条本办法实施中的具体问题由攀枝花市规划和建设局负责解释。

第三十一条本办法自发布之日起施行。