第一章 总 则

第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、健康、文明、和谐的工作和生活环境，根据《物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合广元市实际，制定本细则。

第二条广元市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本细则。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条物业管理活动遵循业主自治、依法监管相结合的原则。市县（区）人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平，促进物业服务行业发展。

第四条广元市城乡规划建设和住房保障局是本市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理。

县（区）人民政府城乡规划建设和住房保障局（房管局）是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对辖区内的物业管理活动的监督管理。

市、县（区）人民政府发改、国土资源、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生计生、工商、税务、城管、质监、邮政等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第五条街道办事处（乡、镇人民政府）履行以下职责：

（一）负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员选举与换届；

（二）指导和督促业主大会、业主委员会依法履行职责和开展工作；

（三）负责业主委员会备案；

（四）协调社区建设与物业管理的关系，调解处理业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；

（五）指导和监督物业服务企业的交接；

（六）协助建设（房地产）主管部门对物业服务企业、业主委员会信用评价体系和项目创优审核；

（七）法律、法规规定的其他职责。

居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

第六条有物业服务项目的街道办事处（乡、镇人民政府）应设立物业管理办公室、提供办公场所、配备专人和工作经费；建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理过程中的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，建设（房地产）主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

第七条 建设（房地产）主管部门应完善物业服务企业诚信档案和信息平台，从事物业服务的物业服务企业应当在项目所在地建设（房地产）主管部门备案，并进入四川省物业服务企业信用管理信息系统，实行“黑名单”制度，建立以信用为核心的新型的监管机制。

第二章 物业管理的区域及设施

第八条县（区）建设（房地产）主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以不动产权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

影响消防、避险、燃气、供排水、供电、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。

县（区）建设（房地产）主管部门应当建立物业管理区域档案。

第九条建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、不动产权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地建设（房地产）主管部门申请划分物业管理区域。县（区）建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本细则第八条规定进行划分。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

第十条已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域在不违反本细则第八条规定的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地建设（房地产）主管部门提出申请。县（区）建设（房地产）主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

第十一条物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。

第十二条新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、通讯、卫生、采光等使用功能和办公条件的要求，对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修，配置独立合格的水、电设施。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

城乡规划主管部门在建设工程规划许可时，应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核。建设（房地产）主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。

新建住宅物业竣工验收时，建设（房地产）主管部门应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。

新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施，应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库（位）及电瓶车、新能源汽车配套的充电装置。

第十四条新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政、物流等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任，专业经营单位在实施维修、养护、更新时应提前告知物业服务企业和业主。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十六条本细则发布实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权，由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地建设（房地产）主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章业主、业主大会和业主委员会

第十七条依法登记取得不动产权证的自然人、法人和非法人组织为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理不动产权证的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条 业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第十九条 业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务；

（四）履行物业服务合同约定的义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；

（六）向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式；

（七）在转让、出租房屋后十日内在物业服务企业进行登记；

（八）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。

第二十条业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的，物业服务企业或者业主委员会可以书面催告；经催告仍不交纳的，可以在物业管理区域内显著位置公示业主姓名、物业座落以及欠费金额，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经依法仲裁或者诉讼确认后，业主委员会、物业服务企业可以申请人民法院将拒不履行生效裁判文书确定义务的违约业主纳入失信被执行人名单，或者申请征信机构将业主违约信息纳入社会信用体系。

第二十一条物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

第二十二条 同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。业主人数超过六百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

第二十三条建设单位向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会时，应当同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等文件资料。

建设单位未及时书面申请成立业主大会的，业主可以向街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请。符合条件的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当通知建设单位报送前款规定的相关文件资料，建设单位应当在收到通知之日起七日内报送。

保障性住房物业管理区域可以根据其房屋所有权权属成立业主大会或者由街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织相关部门、业主、物业使用人、居（村）民委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。

第二十四条筹备组由业主代表、建设单位、建设（房地产）主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐，业主代表必须是模范遵守业主义务的业主。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

第二十五条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案；

（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；

（四）提出首届业主委员会委员候选人建议名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）制定筹备组经费开支预算方案；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。建设单位应当于筹备组成立后三十日内存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。

第二十六条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

 （五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第二十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第二十九条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5至11人单数组成，任期不超过5年，不得连选连任；委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

业主委员会应当自选举之日起7日以内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

主任、副主任应当由业主委员会委员推选，不经业主委员会委员推选不得担任，具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

第三十条业主委员会委员必须是本物业管理区域内的业主，并符合下列资格条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；

（三）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；

（四）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。

（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（六）具有一定组织能力；

（七）具备必要的工作时间；

（八）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

（九）年龄原则上不超过70周岁。

除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；

（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第三十条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县（区）建设（房地产）主管部门：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

第三十一条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

 （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第三十二条业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十三条业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举期间，本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项；但属紧急动用维修资金的情况除外。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要求其限期改选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。

第三十四条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回，公安机关应当依法协助。

业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。

第三十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；

（三）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十四条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费；

（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（五）严重违反业主管理规约，拒不改正的;

（六）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；

（七）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

业主委员会违反以上规定，业主大会未及时进行罢免的，由街道办事处（乡、镇人民政府）进行罢免其委员资格。

第三十六条经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：

（一）全体业主共有部分物业经营收益；

（二）全体业主共同交纳；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

第三十七条业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

物业管理区域内利用共用部位、共用设施设备经营的，工作经费可以在经营收益中列支，具体额度由业主大会筹备组或者业主委员会提议，并经业主大会会议表决后执行。工作经费具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定，并每半年向业主书面公告收支情况。

业主可以要求对业主委员会财务收支情况进行审计。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会会议通过，业主委员会应当委托第三方专业机构进行审计，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公布，审计费用由全体业主共同承担。

第四章 前期物业管理

第三十八条住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有良好信用证明的物业服务企业（信用信息证明由建设、房地产主管部门提供），提供前期物业服务，并由当地价格主管部门核定前期物业服务收费标准。

（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过五万平方米或者国有投资占百分之五十以上的物业管理区域，应当采用公开招标方式；

（二）住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过三万平方米低于五万平方米的物业管理区域，可以采用邀请招标方式；

（三）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的物业管理区域或者投标人少于三个的，或者法律法规另有规定的，经住宅物业所在地县（区）建设（房地产）主管部门核准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第三十九条建设单位可以邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。

第四十条新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；

（四）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的敷设并与相应管网连接，并安装燃气分户计量表；

（五）通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有相连接口；

（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设（房地产）、规划、消防、人防、通信、邮政等相关部门和专业经营单位应当对前款规定相关事项进行现场验收。

物业服务企业不得承接未完成前两款规定的物业服务。