江门市江门市物业管理实施细则

第一章 总 则

第一条为加强江门市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条江门市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本实施细则。

第三条本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条健全住宅专项维修资金协调机制，市级住房城乡建设主管部门会同同级财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，召集相关部门和代表参加，协调研究全市住宅专项维修资金管理的重大问题。协调机制的日常工作由市住宅专项维修资金管理中心负责。

第六条县级住房城乡建设主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级住房城乡建设主管部门可以依法委托镇人民政府负责本辖区住宅专项维修资金交存、使用、审核等相关的公共服务事权。

第七条市住宅专项维修资金管理中心协助市住房城乡建设主管部门指导和监督全市住宅专项维修资金的管理工作，负责草拟全市首期住宅专项维修资金的交存标准、确定专户管理银行等政策，统计全市住宅专项维修资金的交存、使用、增值等数据，建设、管理全市住宅专项维修资金信息化平台。

县级住宅专项维修资金管理中心、街道办事处、镇人民政府（以下统称管理机构）在权限范围内负责住宅专项维修资金交存和使用管理工作。村、居民委员会予以协助和配合。

第八条业主委员会按照业主大会决议，负责物业管理区域内住宅专项维修资金的筹集、使用等工作的组织实施。物业服务企业应协助业主落实具体的工作。

第二章 交 存

第九条下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第十条住宅专项维修资金首期交存标准为：

（一）没有设电梯的商品住宅（含别墅）、非住宅，业主按所拥有物业的建筑面积20元/平方米的标准交存；

（二）内设电梯的商品住宅、非住宅(车位、车库业主按所拥有物业的建筑面积20元/平方米的标准交存)，业主按所拥有物业的建筑面积30元/平方米的标准交存；

在本实施细则实施之前，已交存的住宅专项维修资金超出标准部分在住宅专项维修资金专户滚存使用。

市住房城乡建设主管部门可根据社会经济发展变化的情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，适当调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第十一条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

第十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主交存的住宅专项维修资金由住房城乡建设主管部门代管。住房城乡建设主管部门应采取招投标方式，综合考虑安全、增值、便利等因素，确定一定数量的专户管理银行，并可根据银行工作绩效、业主反响等，对专户管理银行进行动态调整。

经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当根据规定，在当地住房城乡建设主管部门确定的专户管理银行中选定一家商业银行作为物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，业主委员会应当在业主大会决定的专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，可以幢为单位建账，按房屋户门号设分户账。

第十三条 新建商品住宅、非住宅应当在办理房屋交付使用手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行，并按以下程序办理：

（一）开发建设单位销售商品住宅、非住宅时，应在售房处的显著位置公示住宅专项维修资金的相关政策规定。商品住宅、非住宅售出时，开发建设单位应当在商品房买卖合同中与买受人约定按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金，约定的内容包括住宅专项维修资金的交存标准、金额和时间，以及双方认为需要约定的其他事项。

（二）房屋交付使用前，开发建设单位应当持以下材料到管理机构申请开立住宅专项维修资金账户。

1．住宅专项维修资金开户申请表；

2．住宅专项维修资金开户明细表；

3．房地产测绘部门的测绘成果报告书。

（三）管理机构应当自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对和开户，向开发建设单位发出已开立住宅专项维修资金账户的通知；提交的材料不齐全或不符合要求的，管理机构应当通知开发建设单位修正后开户。

（四）买受人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金，领取住宅专项维修资金交存凭证。

（五）买受人在办理房屋交付使用手续时，应当向开发建设单位提交已交存住宅专项维修资金的凭证。购房人未交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人使用。

第十四条 尚未出售的商品房屋首期住宅专项维修资金，开发建设单位在办理房屋所有权首次登记时预交存。

车位、车库在办理房屋所有权首次登记后，交付使用前，按本细则第十三条规定办理交存手续。

第十五条开发建设单位出售已交存首期住宅专项维修资金的房屋时，应当向购房人说明住宅专项维修资金交存、结余情况和出具有效证明。开发建设单位可以向购房人收回分户账结余的住宅专项维修资金。

第十六条房屋所有权转移时，转让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。签订的房屋买卖合同中应当载明住宅专项维修资金的余额、交存或续交等事项。房屋所有权转移后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权自动过户。

第十七条 不动产登记部门在办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证。

第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。业主委员会应当自业主大会作出续交方案决定之日起30日内向管理机构备案，备案须提交下列材料：

（一）业主大会表决结果；

（二）经表决公示生效的续交方案。

未成立业主大会的，或成立业主大会未决定续交方案的，业主按照首期住宅专项维修资金的交存标准续交。

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第三章 使 用

第十九条 住宅专项维修资金使用的组织实施单位按照下列办法确定：

（一）已成立业主大会的，由业主委员会根据业主大会的决议组织实施，业主委员会可委托物业服务企业负责具体工作;

（二）未成立业主大会的，相关业主可自行实施或委托物业服务企业实施，也可向物业管理区域所在地的居民委员会提出协助申请，由居民委员会协助相关业主组织实施。

第二十条 申请使用住宅专项维修资金，由组织实施单位拟订使用方案。使用方案主要包括拟维修和更新改造项目、施工方案、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用等。

使用方案应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十一条 使用方案和表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于5个工作日。

业主对表决结果有异议的，应当在公示期间以书面形式向组织实施单位提出。组织实施单位应当自收到书面意见之日起3个工作日内书面答复。

第二十二条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）组织实施单位组织相关业主对拟定的使用方案进行表决，使用方案通过后，将表决结果进行公示。若要召开业主大会会议表决的，应由业主委员会组织召开。

（二）组织实施单位持以下材料向管理机构提出申请：

1．住宅专项维修资金使用申请表；

2．经表决通过的使用方案；

3．相关业主表决同意的书面材料和经公示的表决结果；

4．物业服务合同。

（三）管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内完成审核，公告审核结果。审核同意的，管理机构向组织实施单位发出核准使用住宅专项维修资金通知书；审核不通过的，应当通知组织实施单位并说明理由。

（四）组织实施单位组织实施使用方案，签订相关合同。

（五）管理机构依据组织实施单位提交的施工合同和工程进度款支付表发出划转住宅专项维修资金通知书。

（六）专户管理银行依据管理机构发出的划转住宅专项维修资金通知书，应在2个工作日内将住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）组织实施单位组织相关业主对拟定的使用方案进行表决，使用方案通过后，将表决结果进行公示。若要召开业主大会会议表决的，应由业主委员会组织召开。

（二）组织实施单位组织实施使用方案。

（三）组织实施单位持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

（四）业主委员会依据使用方案审核同意，持以下材料到管理机构申请办理备案手续：

1．住宅专项维修资金使用备案表；

2．经表决通过的使用方案；

3．相关业主表决同意的书面材料和经公示的表决结果；

4．施工合同；

5．物业服务合同。

报送材料齐全、符合法定要求的，管理机构向业主委员会发出使用住宅专项维修资金备案回执，公告备案结果。管理机构如发现住宅专项维修资金使用不符合有关法律法规和使用方案的，应当责令其改正。

（五）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

（六）专户管理银行应在2个工作日内将住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

第二十五条 维修和更新、改造等工程竣工验收合格后，组织实施单位应当在10个工作日内将工程竣工验收表、工程决算、维修费用分摊明细表向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示期限不少于5个工作日。

公示后，组织实施单位应当将工程竣工验收表、工程结算书、维修费用分摊明细表、公示照片提交管理机构或业主委员会。

第二十六条 当物业出现下列危及人身和财产安全，或严重影响正常使用的情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位可申请应急使用住宅专项维修资金。

（一）电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；

（二）消防部门认定需要立即整改的消防设施故障;

（三）屋面、外墙渗漏;

（四）供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏;

（五）楼体外立面存在脱落危险；

（六）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第二十七条 发生应急维修情况的，由业主委员会组织实施；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施；未成立业主委员会、又无物业服务企业的，或业主委员会、物业服务企业不组织实施的，相关业主可以向社区居民委员会提出协助申请，由社区居民委员会申请应急维修，已交存住宅专项维修资金的由当地住房城乡建设主管部门、未交存住宅专项维修资金的由当地街道办事处（镇人民政府）在5日内组织代修，代修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支或由相关业主分摊。

第二十八条 应急使用住宅专项维修资金，可以不经专有部分建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金。

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本实施细则第二十三条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项的规定办理，并提交相关材料。管理机构应当在接到应急使用住宅专项维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本实施细则第二十四条第三项、第四项、第五项、第六项的规定办理。

应急维修工程竣工验收后，组织实施单位应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在小区内的显著位置公示。

第二十九条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十条 物业服务企业应当在物业服务合同中就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用进行约定，不得扩大超越本实施细则规定的住宅专项维修资金使用范围。

第四章 监 管

第三十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理的，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度，管理制度应包括住宅专项维修资金自行管理的形式，专户管理银行、账目管理单位；住宅专项维修资金筹集、使用和业主委员会负责人更换审计、账目公布等监督管理事项，以及其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。

业主委员会应当建立住宅专项维修资金交存、使用档案和财务账目。业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的相关费用由全体业主共同分摊，具体事项由业主大会决定。

住宅专项维修资金管理制度，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第三十二条业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，划转程序如下：

（一）业主委员会向管理机构提出申请，并提交以下材料：

1．住宅专项维修资金划转申请表;

2．经表决同意的住宅专项维修资金管理制度；

3．业主大会表决同意划转的书面材料和经公示的表决结果；

4．业主委员会的备案回执、业主委员会负责人身份证复印件以及开立住宅专项维修资金专户的印章模板。

（二）管理机构应当在10个工作日内作出审核意见，公告审核结果。报送材料齐全和符合要求的，管理机构应向业主委员会发出可划转管理通知书；报送材料不齐全或不符合要求的，管理机构应向业主委员会说明不予划转的理由。

（三）业主委员会持管理机构出具的可划转通知、住宅专项维修资金管理制度到业主大会决定的专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，办理住宅专项维修资金划转。

第三十三条 业主大会决定不再继续自行管理住宅专项维修资金的，可交回管理机构实施代管，业主委员会应当将住宅专项维修资金专户余额划转至指定的专户管理银行账户。

第三十四条 业主委员会将住宅专项维修资金划转管理机构代管的程序如下：

（一）业主委员会向管理机构提出代管申请，并提交以下材料：

1．住宅专项维修资金代管申请表;

2．业主大会表决同意代管的书面材料及经公示的表决结果；

3．物业管理区域住宅专项维修资金审计报告。

（二）管理机构应当在收到申请材料之日起10个工作日内作出审核意见，公告审核结果，报送材料齐全和符合要求的，管理机构应向业主委员会发出同意代管通知；报送材料不齐全或不符合要求的，管理机构应向业主委员会说明不予代管的理由。

（三）业主委员会持管理机构同意代管的通知到原专户管理银行办理销户手续，并将原专户管理银行账户中住宅专项维修资金余额划转至专户管理银行账户。

第三十五条住宅专项维修资金划转业主大会管理的，国债购买或增值存储方案等应当经业主大会表决同意，报管理机构备案。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十六条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额返还业主。业主可以持本人身份证件、房屋所有权注销登记证明，申请办理住宅专项维修资金账户注销手续。

第三十七条 专户管理银行应当每月向住宅专项维修资金管理中心及自行管理住宅专项维修资金的业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

住宅专项维修资金管理中心及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十八条管理机构应当向业主公布下列信息：住宅专项维修资金交存主体、标准、专户管理银行、交存及使用程序、累计交存总额、累计使用总额、累计余额、年度审计结果等。相关信息可在网站、报刊等媒体上进行公开，公开时间为每年至少一次，可结合实际需要增加半年度、季度公开次数。

自行管理住宅专项维修资金的业主委员会、物业服务企业负责公开的信息主要包括住宅小区年度住宅专项维修资金的使用、增值和结余情况等。相关信息应在住宅小区内的显著位置公示，每年至少一次。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十九条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章 法律责任

第四十一条 未按本实施细则规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位将房屋交付买受人的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条第一款的规定处理。

第四十二条 违反本实施细则，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》有关规定处理。

第四十三条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十四条住宅专项维修资金管理和监督部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十五条 本实施细则自2017年4月1日起施行，有效期5年。国家和省对住宅专项维修资金管理另有规定的，从其规定。