第一章总则

第一条为规范物业管理活动维护业主物业使用人物业服务企业其他管理人的合法权益改善人民群众的居住和工作环境促进和谐社区建设根据物业管理条例山东省物业管理条例和有关法律法规结合本市实际制定本办法

第二条本办法所称物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及配套的设备设施和相关场地

本办法所称物业管理是指业主通过自治管理选聘物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定对物业进行维修养护管理维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人

第三条本办法适用于本市行政区域内物业的管理使用维护服务及监督管理活动

第四条物业管理坚持以人为本实行业主自治与专业服务社区管理相结合的原则坚持公开公平公正选择物业服务企业的原则

第五条市房产管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作区县房产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督

管理工作

规划住房城乡建设城管执法民政财政公安价格公用事业环保工商等有关部门以及供水供电供气供热通信有线电视宽带数据传输等专业经营单位应当按照各自职责做好与物业管理有关的工作

第六条街道办事处镇人民政府负责组织指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作监督业主大会和业主委员会依法履行职责协调辖区内物业管理与社区管理社区服务的关系调解处理物业管理纠纷

社区居民委员会负责指导监督业主大会业主委员会依法开展业主自治管理协助街道办事处镇人民政府开展社区管理社区服务中与物业管理有关的工作

第七条区县人民政府应当按照重心下移属地管理的原则建立综合管理工作制度推进物业管理政策落实应当制定扶持政策采取措施推动住宅区商业区工矿区及机关学校医院等实行社会化专业化市场化的物业服务促进物业服务行业健康发展应当加强和规范业主大会业主委员会建设充分发挥业主自治作用

鼓励采用节能环保的新技术新方法依靠科技进步提高物业管理和服务水平

第二章业主业主大会和业主委员会第八条房屋的所有权人为业主

业主在物业管理活动中享有下列权利一按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务

二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议四参加业主大会会议行使投票权

五选举业主委员会成员并享有被选举权六监督业主委员会的工作

七监督物业服务企业履行物业服务合同

八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权九监督专项维修资金的筹集管理和使用十法律法规规定的其他权利

第九条业主在物业管理活动中履行下列义务

一遵守管理规约临时管理规约业主大会议事规则

二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定四按照国家有关规定交纳专项维修资金五按时交纳物业服务费用

六法律法规规定的其他义务第十条实行业主名册制度业主名册应当由业主委员会建立和管理新建物业由建设单位建立业主名册在业主委员会成立后移交给业主委员会管理

业主变更的新业主应当持相关证明材料由业主委员会在业主名册上进行变更登记

禁止建设单位物业服务企业业主委员会及其工作人员泄露业主资料第十一条物业管理区域内全体业主组成业主大会一个物业管理区域成立一个业主大会

物业管理区域内只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责

第十二条物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础并考虑建筑物规模共用设施设备社区建设等因素

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业其配套设施设备是共用的应当划定为一个物业管理区域配套设施设备能够分割并独立使用的可以划定为不同的物业管理区域

第十三条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前应当持房地产项目开发经营权证明建设用地规划许可证建设用地使用权证书项目规划设计方案和地名核准文件等资料向区县房产管理部门申请划分物业管理区域

区县房产管理部门应当自受理申请之日起日内在征求街道办事处镇人民政府和有关单位意见后进行划分登记并告知建设单位建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示

物业管理区域划定后确需调整的由区县房产管理部门按照本办法的规定重新进行划分登记但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到以上的业主同意

第十四条符合下列条件之一的应当召开首次业主大会会

一业主已入住面积的比例达到以上二业主已入住户数的比例达到以上

三自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到

建设单位物业服务企业或者以上业主联合签名可以向街道办事处镇人民政府提出成立业主大会的书面申请

第十五条符合首次业主大会会议召开条件的街道办事处镇人民政府应当在受理申请日内组建业主大会筹备组

筹备组由人以上单数组成由建设单位物业服务企业业主和街道办事处镇人民政府社区居民委员会等派员组成其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一

筹备组应当自成立之日起日内将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告

第十六条筹备组履行下列职责

一确定首次业主大会会议召开的时间地点和内容

二草拟管理规约业主大会议事规则业主委员会工作规

则

三确认业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权数四提出首届业主委员会委员候选人条件名单和选举办法五召开首次业主大会会议的其他准备工作

对前款规定的内容筹备组应当在首次业主大会会议召开日前在物业管理区域内公告并书面通知全体业主业主对业主身份和投票权数等提出异议的筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果

筹备组应当自成立之日起日内组织召开首次业主大会会议业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立

第十七条新建物业首次成立业主大会建设单位应当于筹备组成立之日起日内向筹备组提供业主名册业主专有部分面积建筑物总面积等资料

市房产管理部门应当制定并发布管理规约业主大会议事规则业主委员会工作规则的示范文本

第十八条业主大会对业主投票权的计算有约定的从其约定未作约定的按照下列规定确定

一按照业主户数计算的一户计算为一票建设单位未售出的专有部分计算为一票

二按照建筑面积计算的每一平方米建筑面积计算为一票建筑面积不足一平方米的按一票计算业主身份以及建筑面积的确认以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据

第十九条业主大会履行下列职责

一制定和修改业主大会议事规则及管理规约二选举业主委员会或者更换业主委员会成员

三监督业主委员会工作听取业主委员会的工作报告改变或者撤销业主委员会不适当的决定四选聘和解聘物业服务企业

五筹集和使用共用部位共用设施设备专项维修资金六决定改建重建建筑物及其附属设施

七决定物业管理区域内的其他物业管理事项

第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式采用书面征求意见形式的应当将书面征求意见书送交每一位业主无法送达的应当在物业管理区域内公告

业主人数较多的可以以幢单元楼层等为单位推选业主代表参加业主大会会议业主代表参加业主大会会议前应当事先就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见并将经本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映

业主因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人参加业主大会会议

业主大会决定本办法第十九条第五项和第六项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意决定本办法第十九条规定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开每年至少召开一次

有下列情形之一的业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议

一有以上业主提议的

二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的

三业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形

业主委员会不履行召集义务的经业主申请由街道办事处镇人民政府负责组织业主召开业主大会

第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会依照国家有关法律法规和业主大会的授权开展活动

业主委员会履行下列职责

一召集并主持业主大会会议报告物业管理的实施情况

二代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同三执行业主大会的决议决定

四及时了解业主物业使用人的意见和建议督促业主按时交纳物业服务费监督和协助物业服务企业履行物业服务合同五监督管理规约的实施

六业主大会赋予的其他职责

第二十三条业主委员会由业主大会会议选举产生由至人单数组成业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任每届任期不超过年可连选连任

业主委员会应当自选举产生之日起日内召开首次会议在业主委员会委员中推选主任副主任和执行委员主任副主任可以兼任执行委员

执行委员负责业主委员会的日常事务工作经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职

未选举产生业主委员会或者业主委员会发生半数以上委员资格终止任期届满未换届任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时由社区居民委员会代行业主委员会职责对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定

第二十四条业主委员会委员应当符合下列条件一具有完全民事行为能力二遵守国家有关法律法规

三遵守业主大会议事规则管理规约模范履行业主义务四热心公益事业责任心强公正廉洁五具有一定的组织能力六具备必要的工作时间

第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起日内持下列资料向区县房产管理部门和街道办事处镇人民政府备案一业主大会会议决议二业主大会议事规则

三管理规约

四业主委员会委员名单和基本情况五法律法规规定的其他资料

区县房产管理部门应当自收到前款规定资料之日起日内对符合条件的发给业主委员会备案证明并出具业主委员会刻制印章证明对不符合条件的出具业主委员会备案不予受理通知书并告知街道办事处镇人民政府业主委员会应当依法刻制使用管理印章和开立账户

业主大会议事规则管理规约业主委员会委员发生变更的业主委员会应当自变更之日起日内书面告知区县房产管理部门和街道办事处镇人民政府

第二十六条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议每季度至少召开一次

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集可以邀请社区居民委员会派人参加

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席作出决定时应当经全体委员过半数同意

业主委员会应当自业主大会业主委员会作出决定之日起日内将业主大会业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内显著位置公告

业主可以查阅业主委员会会议资料并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问业主委员会应当予以答复第二十七条业主大会业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力但不得违反有关法律法规规章的规定

第二十八条业主委员会任期届满日前应当向街道办事处镇人民政府提交换届选举书面报告在街道办事处镇人民政府的组织指导下召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会业主委员会任期届满后未提请组织召开业主大会的街道办事处镇人民政府应当组织业主成立换届改选小组换届改选小组应当自成立之日起日内召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会

业主委员会应当自任期届满之日起日内将其保管的印章档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会并做好其他交接工作未成立新一届业主委员会的按规定移交给社区居民委员会不及时移交的街道办事处镇人民政府应当协调督促其移交

第二十九条业主委员会委员有下列情形之一的委员资格自行终止一因物业转让灭失等原因不再是业主的

二限制民事行为能力或者无民事行为能力的三依法被追究刑事责任无法履行委员职责的四法律法规以及管理规约规定的其他情形

业主委员会委员有下列情形之一的由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权决定是否终止其委员资格一以书面方式向业主大会提出辞职请求的二拒不履行委员职责的

三业主委员会过半数委员或者以上业主提议撤销其委员资格的

四违章搭建建筑物和构筑物拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的

五因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的

业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起日内将其保管的印章档案资料以及属于全体业主的财物等移交给业主委员会

第三十条业主委员会任期内委员出现空缺时应当及时补足业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定业主委员会委员人数不足总数的二分之一时应当召开业主大会临时会议重新选举业主委员会

第三十一条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员委员的报酬从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担具体办法与标准由业主大会决定

第三章新建物业配套建筑与设施设备

第三十二条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备应当严格按照国家和省市有关住宅小区规划设计规范和工程标准进行建设

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续不得擅自改变用途第三十三条规划部门在进行建设工程规划审批和设计审查时应当要求建设单位按规定配置物业服务用房

物业服务用房的配置应当符合下列规定

一建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的至配置最少不低于平方米

二具备水电采光通风等正常使用功能的地上建筑方便物业管理活动的正常使用

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂其建筑面积不低于平方米

物业服务用房由建设单位无偿提供属于全体业主共有

第三十四条住宅小区内城管执法治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于平方米住宅小区内的社区居民委员会用房应当按照规划要求进行配套建设

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校属于政府所有建设投资由政府承担具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明

第三十五条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所归属应当在商品房买卖合同中约定约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件并优先为业主提供服务

第三十六条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库包括专用车库和共用车库内的车位下同的归属由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件并可以附赠出售或者出租给业主

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于全体业主共有建设单位不得销售

第三十七条住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计建设维护和管理建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关管沟设备用房等土建工程的配套建设

专业经营单位或者建设单位安装的水表电表煤气表热量表等计量器具必须经过法定计量检定机构检定合格未经检定或检定不合格的不得安装计量器具使用期限届满的应当由专业经营单位负责换装经强制检定合格的计量器具

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有专业经营设施设备的建设资金统一并入城市基础设施配套费交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设

专业经营设施设备包括变电二次供水换热燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置

第三十八条本办法实施前住宅小区内专业经营设施设备未按规定移交专业经营单位的按规范改造后由业主大会决定移交给专业经营单位专业经营单位应当接收

第三十九条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任按照与业主签订的服务合同服务到最终用户保证服务质量各级政府和专业经营单位主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理督促专业经营单位履行投资建设和维护管理义务

第四十条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水中水处理直饮水地源热泵等设施设备属于相关业主共有但由经营单位投资经营的除外

第四十一条规划住房城乡建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发房产管理等部门和专业经营单位的意见

第四章前期物业管理

第四十二条前期物业管理是指在业主业主大会选聘物业服务企业之前由建设单位选聘物业服务企业物业服务企业依据与建设单位签订的前期物业服务合同进行的物业管理

按照房地产开发与物业管理相分离的原则建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业

投标人少于个或者物业规模较小的经区县房产管理部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业

第四十三条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书日前持招标公告或者投标邀请书招标文件等有关资料向区县房产管理部门备案

第四十四条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设对项目的规划设计方案配套设施建设工程质量控制设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时应当通知前期物业服务企业参与监督

第四十五条建设单位确定前期物业服务企业后日内应当与物业服务企业签订前期物业服务合同前期物业服务合同应当对物业服务内容服务标准收费标准收费方式及收费起始时间合同终止情形等内容进行约定涉及物业买受人共同利益的其约定应当一致

第四十六条前期物业服务合同可以约定期限前期物业服务合同期限未满业主大会选聘新的物业服务企业的前期物业服务合同终止

前期物业服务合同期限已满尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的业主和物业服务企业应当继续履行前期物业服务合同

第四十七条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约并在销售场所公示对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应履行的义务违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺

第四十八条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前应当将前期物业服务合同临时管理规约住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报区县房产管理部门备案并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容

第四十九条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后建设单位方可办理物业交付手续一生活用水纳入城市公共供水管网并安装分户计量装置二雨水污水排放纳入城市雨水污水排放系统

三小区用电纳入城市供电网络并安装分户计量装置

四在城市管道燃气集中供热主管网覆盖的区域完成住宅室内室外燃气供热管道的敷设且与相应管网连接并安装燃气分户计量装置和供热分户计量装置

五电话通信线有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户安全监控装置及其他安全防范设施设备信报箱等按规划设计要求配置到位

六按照规划要求完成消防供水消防自动报警装置消防车通道等共用消防设施建设七小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连八按照规划要求完成教育文化卫生体育邮政环境卫生商业网点物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设九按照规划要求完成绿化建设及车库车位的配置

十住宅小区分期建设的已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施十一锅炉电梯等特种设备按法定程序检验合格十二法律法规规定的其他条件

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定对住宅小区进行综合验收接受房地产开发规划房产管理等有关部门的监管并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续

第五十条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起日内与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水供电供气供热等服务合同

第五十一条建设单位应当在区县房产管理部门街道办事处镇人民政府的监督下与前期物业服务企业办理物业承接查验手续按规定向其移交物业服务用房和下列资料

一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图分户验收等竣工验收资料二设施设备的安装使用和维护保养等技术资料

三锅炉电梯等特种设备设计制造安装的合格证质量证明书监督检验报告等相关安全技术档案四物业质量保修文件和物业使用说明文件五业主名册

六物业管理必需的其他资料

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会尚未成立业主委员会的移交给辖区社区居委会或街道办事处镇人民政府

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理提供部分经营用房或者给予资金支持第五十二条物业服务企业承接物业时发现物业共用部位

共用设施设备与原规划设计不符或者存在质量问题的应当书面通知建设单位及时整改建设单位整改不及时或者整改后仍未达到规定要求的由建设单位承担相应责任

第五十三条业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分

第五十四条建设单位交付住宅物业时应当向业主提供住宅质量保证书住宅使用说明书等资料

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册并可以接受建设单位的委托协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜